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自己的房子改成小超市到底缴不缴房产税？

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税，虽然计税方式相对简单，但有时纳税人会存在一些认识误区。

问某人把自己临街的房子改造成小超市经营，他认为依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定：个人所有非营业用的房产免纳房产税，不需要缴纳房产税。这样理解对吗？

答：应当缴纳房产税。《房产税暂行条例》第五条的规定强调了“非营业用的房产”，也就是说，如果个人的房屋只是用来从事居住、学习等活动，那无论你有几套房子，无论房子的面积有多大，按照现行的规定都不需要缴纳房产税。但是一旦个人将自有的房屋当作经营用房或对外出租，则需按照规定缴纳房产税。对于个人将自有房产转作经营使用，需要按照房产余值缴纳房产税，按照大连市的有关规定，每年应纳房产税计算方法为：房屋余值×（1-30%）×1.2%。对于个人将自有房屋出租给他人使用，则需要按照租金收入缴纳房产税，计算方法为：租金收入×12%；值得一提的是，对个人出租住房，不区分用途，按4％的优惠税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的优惠税率征收房产税。

另外需要指出的是，如果出租方与承租方签订了房屋租赁协议并约定了房租的交纳时间，即使承租方没有按期支付租金，出租房也须按照约定的租金收入和交纳时间缴纳房产税。

问某人所居住小区的物业用房产权归全体业主所有，业主委员会委托A公司经营该小区的物业管理并使用物业用房，A公司认为物业用房归全体业主所有，不需要缴纳房产税。这样理解对吗？

答：应当缴纳房产税。虽然《房产税暂行条例》第二条规定房产税由产权所有人缴纳，但《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）又有规定：“对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。”A公司是实际代管人，因此该公司应当缴纳房产税。

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