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“老破小”二手房除了学位还有“破窗”效应

最近，无论是在一些购房论坛还是在媒体上，房子品类中的“老破小”都是挺高频的关注问题。

为什么会这样？

一方面是因为近期一手楼供应较少，购房者自然会把目光投到二手房。另一方面，购房门槛变高，“老破小”显然是属于门槛较低的一类，适合人群较广。

买房就是这样，总在“买不起”与“看不上”纠结。

有钱谁不想买更好的房子？但是很多“老破小”又实在啃不下，所以吐槽的也越来越多了。

“前几天，地产中介说带我看一套‘超笋’的房子，我进去一看，外面阳光灿烂，里头却是黑乎乎的，手贱推了一下窗户，妈呀，窗户居然哗啦一声掉了下去，幸好没砸到人，看楼差点心脏病被吓出来了。”

看了这个吐槽你可能以为这买家一定不会买，谁知道话锋一转—— “但真是最低门槛了，150万元，带文德路小学学位，地产经纪说，你不住进去也行，到时候用完学位再卖出去，钱总比存银行强，我想想也有道理，可是买这破房子又不能贷款，真是不甘心。”

看看，购买“老破小”这内心戏也忒多了。

究竟“老破小”值得不值得买？在楼市进入存量房时代的当下，这个问题确实值得思考。

很大概率上，市面上不少品质不佳的“老破小”只能抗通胀，并不能获得太多资产增值。因为房子本身就是商品，商品就存在更新换代问题，如更新的户型结构、更好的配套设施、更人性的设计理念等，新产品会逐渐取代老产品，就好像智能手机一样。

尽管“老破小”拥有优越的地段优势，但其依赖的价值因素——地段和学区，其实是非常不稳定的。随着公共交通和道路建设的不断完善、城市中心分散化、优质教育资源日趋平衡，地段和学区价值会不断稀释和降低。而对于居住感受的不断提升，房子不能只要求地段，而且好的地段可能也会成为劣势，因为市中心可能无法为市民公园腾出空间、可能无法解决停车问题、可能每天的交通都拥堵不堪、可能周边环境会比较嘈杂、可能物业管理服务无法做到妥善、完备……

“老破小”最劣势的一点，是作为房子本身，其居住价值可能太低。如果说，破败不堪的房子可以通过装修来改善，那么，房子的外部环境，个体是很难改变的。笔者有个朋友住在房改房一楼，外墙犹如水墙一般，长年累月被上面九层住户的空调冷凝水侵蚀。最后，只能自己掏钱为整栋楼的外墙做了防水层，还给整栋楼住户装了收集空调水的立管。还好，朋友肯自掏腰包，否则要协调各住户、彻底解决问题还真的比较麻烦。

心理学上有一个“破窗效应”，即一个房子如果窗户破了，没有人去修补，隔不久，其它的窗户也会莫名其妙地被人打破；一个很干净的地方，人们不好意思丢垃圾，但是一旦地上有垃圾出现之后，人们就会毫不犹豫地抛垃圾。这点类似于我们通常说的，破罐子破摔。“老破小”的外部居住环境，很容易受“破窗效应”影响。

当然，也不是没有优质的“老破小”，在城市核心，有些路段确实很优质、很难被取代，这些“老破小”的升值能力当然可以长期看好。然而，对于供应量大、优势并不突出的“老破小”来说，除非自住是不得已的选择，作为家庭的资本配置，说实话，它们其实并不是太好的持有品种。

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