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房地产企业“诚意金” 应预缴土地增值税

以案说法

案情简介：税务机关对某房地产开发企业进行风险评估时发现，该企业2015年在房管局进行房屋销售合同备案的销售额与预征土地增值税的计税依据相差6000万元。约谈时企业表示，合同的销售额是总价款，包含诚意金、银行按揭未下的情况。税务机关经检查发现，企业将为促进销售以未签订合同形式取得的诚意金计入“其他应付款”科目，在签订预售合同后并未及时将这一块诚意金转入“预收账款”科目，也未预缴土地增值税。企业2015年实际收到预收性质的款项合计为1.08亿元，仅按0.66亿元预缴土地增值税，税务机关确认企业需要补缴差额0.42亿元部分的土地增值税。 

税务分析：按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条的规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局2016年第70号公告）的规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入）应该预缴土地增值税。 

因此，一些房地产企业以“诚意金”为名收取与售房有关的预收性质的款项，不论是否计入预收账款，均应按规定缴纳土地增值税。                 

阮春芳 

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