频道导航

卖房人是否有权以“限购令”为由解除合同？

在国家限购政策出台前签订的《房屋转让合同书》，买房人已付清房款，卖房人也已交房。这种情况下，卖房人是否有权以国家限购政策为由主张解除合同呢？

有这样一个案例：2008年5月初，万女士与沈先生签订《房屋转让合同书》，双方约定，沈先生将其名下房屋以80万元价格转让给万女士。签合同当日，万女士支付了全部房款，随后，沈先生移交了房屋发票及钥匙，但一直未办理产权变更登记。2012年3月份，沈先生通过快递向万女士发出《解除<房屋转让合同书>通知书》，通知她于2014年4月20日前办理合同解除手续及退款退房手续，万女士不同意解除合同。后来，万女士诉至法院，要求沈先生协助办理房屋产权过户手续，并承担相关损失。沈先生辩称，因情势变化（即国家限购政策）不能实现合同目的，故双方应解除当初的房屋转让合同。

本案争议焦点在于：卖房人是否有权以国家限购政策为由主张解除合同？经审理查明：限购政策仅规定购房人的购房资格，而未规定卖房人的卖房条件，且双方的《房屋转让合同书》签订于限购政策出台之前，房款、房屋也都已交付完毕，卖房人应以诚实信用原则积极履行合同义务。因此，法院最终没有支持沈先生想要解除合同的主张，并要求他协助万女士办理产权变更手续。

本案是国家出台限购政策，卖房人因此主张解除双方签订的购房合同而引发的纠纷。在实务中，存在着不同的司法裁判。我认为，本案判决结果与观点更有说服力。首先，本案中，房屋买卖行为的实质要件已经完成，只是产权登记形式要件未完成，该合同目的可以实现，故不宜强制解除。其次，针对“限购令”是属于情势变更，还是不可抗力的问题，根据《民法通则》和《合同法》相关规定，所谓“不可抗力”是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；而根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》，所谓“情势变更”是指合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平或者不能实现合同的目的，这种情形下，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。而住房限购政策不宜认定为《合同法》规定的不可抗力，其可作为情势重大变化用来变更或者解除合同的理由，但必须从公平公正和社会利益角度来全面衡量和裁判。

点击查看完整内容