去年6月份，35岁的周女士以12万元/年的价格，租下了沙河口区一处繁华商业区70平方米的临街公建经营女装。仅仅一年过后，她就把转租字样贴上了橱窗。而在其商铺附近，打眼望去，差不多有三分之一的铺头闲置，与往年一铺难求的光景对比鲜明。
同样的形势还困扰着大连最传统商业街的一家大型商场。三年未给部分业主支付一分钱租金收益，业主们正联合提告，而更令商场头疼的是颓势尽显的承租前景。
大连商铺租赁市场这些年经历了什么？哪类商铺受到冲击最大？眼下是不是承租方抄底入市的时机？近日记者对此进行了调查采访。
从旺铺到闲置，下一个接盘者是谁？
很多商店的经营品类是由店主的个人爱好决定的，周女士开服装店就因为她一直是时尚衣着的拥趸。“大概七八年前我开始逛这条街，一直以来，这条街人气都很旺，因为店主们都是拥有敏锐触角的时尚买手。然后我突然想到自己或许也可以尝试经营，但是留意了很久，根本没有铺位闲置出来。”直至去年，周女士得知一个门头房合约到期，店主也无意继续经营，于是她果断拿下了这个位置不错的门头房。
“当时感觉时机恰好，拿到了铺位，进货渠道也打通了。我的想法是，虽然网络冲击了实体零售，但是像我这种特色店应该还是有市场的。”但是现实却与周女士的设想背道而驰。开张后没多久，紧邻商铺接连关张，“与我相邻的三家店铺都是做服装的，相继关掉了两家。附近店铺当中除了服装店以外，电子产品维保、美发之类的店铺也撤了不少。”经营方面，每天进店的人屈指可数，月营业额不够找平房租。“想当年我来这边逛街的时候，每个店都是三四组客户，老板们根本顾不上我。”在坚持了近一年后，周女士决定结束营业，合约还有两年到期，为了挽回违约金的损失，她只能边经营边寻找接盘者。
准备开一家100~150平米服装店的许先生，正在周女士店铺那条街交汇的主干道上寻找门头房。“两三年前我关注过这条路，当时没有空置的门头。这回我从东到西徒步了三公里，看到的闲置铺头多达十几个。”许先生告诉记者，这些铺子普遍面积在100平方米~200平方米区间内，之前的业态包括银行、美容中心、体育用品店、食肆等。“我还考虑过大连一个大型的地下商场，但是考察的时候发现，有些区域成片成片地空置了出来。而在以前，那些经营服装的小店都曾经活得很好。”
租金不见明显松动，房主选择“扛价”
虽然空铺在增多，但大连商铺的租金价格仍普遍不低。
许先生告诉记者，他最中意的一个门头200平方米，要价30万元/年。“第一次通电话的时候，房主就主动提出了房租有议价空间。不过空间不大，也就是一两万元，而且第二年就要涨回30万元。另一个110平方米的门头喊价22万元，谈了两次以后降到了18万元。可是距离它不远的100平方米门头房我朋友在开诊所，一年的租金只要12万元。”许先生对记者说，他的感受是现在铺子寻租难，但房主们的心气儿却不低。“房主们对租金水平的预期好像很难跟我们这些承租方契合上，或者说在我看来，他们对市场行情的判断有些失准。”
沙河口区一处公建的房主朱女士向记者讲述了她“扛价”的原因。“以我的门头为例，这个房子80多平米，13年前180多万买的。这些年一直没断过租客，早先租金是5万元/年，后来没两年一下子涨到了10万元/年，到了2015年初达到峰值16万元/年。在我看来，一般商铺要15年左右回本才比较划算，如果现在太低价格租出去，比如10万元/年，那我这个门头就要将近20年才回本了。”
朱女士告诉记者，她的上一位租客是一家大公司的营业网点，去年年初签了三年合约，但是今年年初这个网点就因业务量小撤走了，至今为止门头已经空置了三个月。三个月以来，电话询问的意向客户仅有两组。“我现在报价12万元/年，这已经是底线了。”
记者还就目前大连的门头房租赁市场行情采访了中介公司，有经纪人告诉记者，与居住类的租房需求不同的是，商铺租赁绝大多数是不通过中介进行的。房主们采用在门窗上贴电话的方式招租，进而直接与承租方接洽。基本上只有那些可租可售的房源才会让中介介入，“最近有意出售的门头房比之前多了一些，这类房源又以房主持有年份不多的为主。已经持有十几年、买房钱早就赚回来了的房子极少有人出售，而这类门头房也是目前租赁市场上扛价的主体之一。”
房主租客，针锋相对的博弈
在房主朱女士的切身感受中，转折始于前年下半年。在那家大公司的营业网点入驻前，她的门头房曾自2015年年底起空置长达半年之久，“一个月一万多块钱啊，当时感觉特别闹心！好在后来签了个三年合约，没想到现在又空出来了，而且一空就是三个月。行情低迷，不知道接下来多久才能租得出去。”
人在沈阳的姜先生是大连一家大型商场的铺主。从12年前他购入商铺时起，他就跟其他房主一样，把商铺返租给商场，每年收取5万多元的稳定收益。“刚刚回本就没拿过钱了，商场已经欠了我们三年房租了。大伙联合起来起诉了商场，听说商场最近在运作老股东撤股、新公司介入的事儿，不知道到时候能不能把欠我们的钱给到手。”更让姜先生忐忑的是，即使钱能拿回来，铺子未来能不能恢复正常运营也是未知之数。“受网络冲击，现在实体服装行业不怎么好做。已经出现连续三年经营不善的情况了，就目前来看，还看不到什么转折的机会。作为商场的商铺铺主，我们感觉是很被动的，如果是门头房，可能会相对灵活一些。”
虽然是门头房房主，但朱女士同样头疼。“我们那条街经营门类本身就受限，不允许开饭馆，而饭馆恰恰是现在实体商业里相对来说活得最好的群体。现在像服装店和小商品店是受网络冲击最大的，作为房主我们只能寄希望于银行社区网点、便利店、美发店之类的必须得有店面的生意跟咱瞧对眼。”
采访中记者发现，眼下，房主们出于各自的理由咬住了价格，承租人群体又普遍认为现在处于买方市场，因此对于租金下跌的空间多有期待。如是针锋相对的心态使得每笔合约的签订都显得尤为不易，“我最新的目标是一处一百零几平的公建，如果房主能让到15万元/年，我应该会跟他签约。”许先生告诉记者，目前房主的价格咬在18万元/年，他侧面了解到对方现在没有其他意向客户。没有竞争对手，许先生计划了一场议价拉锯战，他的心理时限是两个星期。“拉锯期间是有一些技巧可以运用的。如果最终还是没法把价格讲下来，我会果断放弃，然后寻找下一个目标。毕竟现在这个时候介入实体经营，风险是蛮大的，必须要控制住成本。”记者张婷婷
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